Secondary Mortage Facility

Juli 22, 2008 pukul 8:43 am | Ditulis dalam Uncategorized | Tinggalkan komentar

 SECONDARY MORTGAGE FACILITY

SEBAGAI ALTERNATIF

PEMBIAYAAN PERUMAHAN

 

Oleh: Dr. Zulkarnain Sitompul 

 

A.   Pendahuluan

Menyediakan dana jangka panjang yang relatif murah dapat dilakukan  melalui secondary mortgage facility  (selanjutnya disingkat SMF) atau  pembiayaan sekunder perumahan.  SMF  adalah sekuritisasi yang dilakukan atas kredit perumahan rakyat (KPR), diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No. 132/KMK/014/1998 tentang Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan yang kemudian disempurnakan melalui Peraturan Presiden No. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan. Tujuan dikeluarkannya peraturan presiden tersebut adalah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang perumahan. SMF penting bagi percepatan pembangunan perumahan mengingat  dana perbankan untuk penyediaan rumah secara kredit melalui KPR terbatas jumlahnya dan umumnya berasal dari dana jangka pendek yaitu giro, deposito dan tabungan sedangkan KPR adalah pembiayaan jangka panjang. Dengan demikian, apabila bank terlalu banyak memberikan KPR akan terjadi kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana (mismatch).  Untuk mengatasinya dibutuhkan tersedianya dana jangka panjang melalui pendiriaan perusahaan pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbitan efek beragun aset (asset back securities) dalam bentuk surat utang dan surat partisipasi.

Namun demikian, tujuan untuk menyediakan perumahaan yang terjangkau oleh masyarakat luas melalui sekuritisasi juga berisiko tinggi. Pengalaman krisis subprime morgage yang pada awalnya terjadi di Amerika Sserikat (AS) dapat dijadikan pelajaran dalam mengembangkan instrumen pembiayaan jenis ini. Goncangan yang berasal dari krisis pada pasar subprime mortgage di AS tersebut dengan cepat menyebar keseluruh pasar keuangan dunia. Cepatnya penyebaran krisis disebabkan oleh perubahan  pada struktur pasar akibat kemajuan teknologi dan globalisasi yang telah mengubah prilaku pelaku pasar menjadi cenderung  lebih risk taking dan terkadang melampaui batas prinsip kehati-hatian. Kegagalan regulator dalam membatasi secara efektif kecenderungan pengambilan risiko berlebihan ini menyebabkan sistem keuangan  menderita goncangan yang sama seperti dialami oleh pasar subprime mortgage.[1] Kesulitan regulator mengantisipasi kondisi tersebut dipengaruhi pula oleh cepatnya pertumbuhan instrumen keuangan yang banyak diantaranya  rumit  serta pertumbuhan institusi keuangan yang cepat.

Tantangan bagi system keuangan dalam menghadapi dan mengatasi goncangan yang diakibatkan oleh krisis subprime mortgage tersebut adalah bagaimana menegakan disiplin. Salah satu cara meningkatkan disiplin adalah dengan mempertajam  kompetisi. Akan tetapi pendekatan ini terkadang terpaksa dikompromikan apabila melibatkan  lembaga keuangan besar. Masalahnya adalah ketakutan  terhadap dampak sistemik yang akan terjadi apabila membiarkan lembaga keuangan  besar tersebut didisiplinkan oleh kompetisi.  Bila kompetisi tidak dibolehkan untuk memaksakan  disiplin pasar, alternatif yang tersedia adalah meningkatkan pengawasan terhadap lembaga keuangan dan pasar keuangan. Apa yang hilang sekarang ini adalah kerangka komprehensif yang dapat secara serempak menyatukan prilaku (behavior) ekonomi dan prilaku sikap pasar. Krisis keuangan yang sedang melanda dunia saat ini, menurut Soros merupakan krisis terburuk setelah krisis tahun 1930an. Terdapat beberapa kesamaan dengan krisis yang terjadi dalam kurun waktu dua puluh lima tahun terakhir. Namun krisis yang sedang berlangsung memiliki perbedaan yang signifikan. Krisis yang terjadi menandai berakhirnya dollar Amerika Serikat sebagai mata uang internasional yang selama ini digunakan untuk  ekspansi kredit.[2]

Krisis keuangan tersebut dimulai pada Agustus 2007 yaitu pada saat beberapa bank sentral terkemuka seperti Federal Reserve, Bank of England terpaksa melakukan intervensi dengan menyuntikan likuiditas pada sistem perbankan. Beberapa peristiwa  berikut dapat menggambarkan seriusnya krisis keuangan yang diakibatkan oleh krisis subprime mortgage.

6 Agustus 2007, American Home Mortgage salah satu penyedian kredit perumahan terbesar di AS mengajukan permohonan pailit setelah memberhentikan sebagai besar karyawannya.

9 Agustus 2007. pasar kredit jangka pendek dibekukan setelah BNP Paribas menghentikan tiga invenstment fundnya senilai 2 milyar Euro. Penghentian tersebut disebabkan adanya masalah dalam US subprime mortgage. BNP menjelaskan bahwa mereka tidak dapat menilai aset investment fund tersebut karena pasarnya tidak ada lagi. Bank Sentral Eropa menyuntikan 95 milyar Euro kedalam sistem perbankan Eropa (eurozone banking system). US Federal Reserve (the Fed) dan Bank of Japan juga melakukan langkah yang sama.

13 September 2007, Northern Rock, mortgage bank terbesar di Inggris mengalami insolvensi karena di rush nasabahnya. Rush ini merupakan kejadian pertama di Inggris selama ratusan tahun.

Krisis tersebut sebenarnya datang secara pelahan sehingga mestinya  dapat dapat diantisipasi. Berawal dari pecahnya internet bubble pada tahun 2000. Sebagai respon atas pecahnya internet bubble tersebut membuat   the Fed terpaksa menurunkan suku bunga dari 6.5 persen menjadi 3.5 persen hanya dalam waktu beberapa bulan. Setelah serangan terhadap Twin Tower di New York,  11 September 2001, the Fed menurunkan kembali suku bunga sampai akhirnya  menjadi 1 persen pada Juli 2003. Suku bunga terendah selama setengah abad. Rendahnya suku bunga mendorong industri perbankan mencari alternatif instrumen yang dapat meningkatkan keuntungan. Upaya meningkatkan keuntungan tersebut yang kemudian mendorong terjadinya prilaku risk taking secara berlebihan yang akhirnya bermuara pada krisis subprime mortgage. Untungnya, goncangan yang diakibatkan oleh krisis subprime mortgage subprime mortgage tersebut tidak melanda Indonesia. Terhindarnya  Indonesia disebabkan industri perbankan Indonesia sedang menikmati instrumen investasi yang berisiko rendah namun  memberikan keuntungan yang memadai. Namun demikian, kondisi ini dapat saja terjadi di Indonesia. Oleh karena itu, pengalaman krisis subprime tersebut hendaknya dijadikan sebagai pelajaran untuk mencegah agar maksud baik menyediakan sumber pembiayaan bagi pembangunan perumahaan yang terjangkau bagi masyarakat luas tidak berubah menjadi malapetaka.

 

B.   Krisis Subprime Morgage

Kredit subprime berasal dari  kebijakan penurunan suku bunga yang dilakukan oleh the Fed. Penurunan  suku bunga  tentunya juga menurunkan biaya dana. Tersedianya dana murah dalam jumlah besar kemudian mendorong terjadinya housing bubble. Logikanya sederhana, apabila uang murah, maka rational lender akan terus memberikan pinjaman sampai tidak ada lagi  peminjam yang memenuhi syarat ingin menerima pinjaman.  Oleh karena itu, bank  pemberi kredit perumahan  terpaksa menurunkan standar persyaratan pemberian  kredit dan menciptakan instrumen baru untuk menstimulasi bisinis dan mendapatkan fee. Penurunan standar persyaratan kredit tentunya meningkatkan risiko pemberian kredit. Investment bank di Wall Street misalnya membangun beragam teknik baru agar dapat mengalihkan risikonya  kepada investor yaitu dana pensiun dan reksa dana yang haus keuntungan. Dari tahun 2000 sampai dengan 2005 nilai  pasar rumah di AS tumbuh lebih 50 persen dan pembangunan rumah baru tumbuh dengan pesat. Menurut Merrill Lynch, setengah dari pertumbuhan GDP AS berasal dari sektor perumahan dan industri terkait perumahan baik langsung seperti pembangunan rumah, pembelian perabotan baru, maupun tidak langsung yaitu membelanjakan uang yang diperoleh dari refinancing mortgage. Menurut Martin Feldstein dari 1997 sampai dengan 2006 konsumen mendapatkan USD 9 triliun uang tunai dari home equity. Studi yang dipimpin oleh Alan Greenspan di tahun 2005 memperkirakan bahwa pada tahun 2000an dana yang berasal dari perumahan  membiayai 3 persen  dari seluruh konsumsi pribadi.

Instrumen yang digunakan oleh bank mengalihkan risiko kredit perumahan adalah  dengan mengemasnnya kedalam sekuritas yang disebut collaterized debt obligation  (CDO). CDO menyalurkan cash flow  dari ribuan kredit perumahaan  (mortgage) menjadi sekumpulan obligasi  dengan risiko dan keuntungan yang disesuaikan dengan selera investor. Kumpulan tertinggi  (top)  berisikan 80 persen obligasi merupakan yang teraman karena dijamin oleh cashflow sehingga dapat dijual dengan peringkat AAA. Kumpulan yang paling rendah dan berisiko paling tinggi adalah yang paling menguntungkan. Sekuritisasi yang dilakukan tersebut dimaksudkan untuk menurunkan risiko yaitu dengan menyusunnya kedalam berbagai  tingkatan risiko dan juga dengan melakukan diversifikasi geograifis. Meski demikian tetap perlu diingat bahwa  sebaliknya sekuritisasi juga dapat meningkatkan risiko karena sekuritisasi berarti mengalihkan  kepemilikan kredit perumahan dari bank pemberi kredit yang mengenal nasabahnya kepada investor yang sama sekali tidak pernah berhubungan dengan nasabah penerima kredit perumahan.

Subprime mortgage adalah jenis kredit yang diberikan kepada debitur dengan kualitas  berdasarkan profil kredit dan profil keuangan. Menurut pedoman yang dikeluarkan oleh Departemen Keuangan AS pada tahun 2001 debitur subprime umumnya memiliki catatan  kredit yang  lemah dalam bentuk ketidakteraturan pembayaran pokok maupun bunga. Debitur subprime tersebut umumnya juga adalah debitur yang sedang menghadapi masalah keuangan seperti kemungkinan  diberhentikan dari pekerjaan dan/atau  kemungkinan dipailitkan. Bila diukur dengan credit scores, debt to income ratio  atau kriteria lainnya debitur tersebut juga menunjukan lemahnya  kemampuan membayar kredit.  Singkat kata, subprime mortgage adalah kredit yang berisiko tinggi karena diberikan kepada pemimjam yang berdasarkan persyaratan kredit normal tidak layak menikmati kredit (tidak bankable). Debitur subprime didefinisikan sebagai individu dengan pendapatan terbatas atau memiliki FICO credit score[3]  di bawah 620 (skala 300 sampai 850). Oleh karena itu, kemungkinan macet kredit subprime  jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kredit prime mortgage tetapi juga  memberikan keuntungan yang lebih tinggi bagi pemberi pinjaman. Meskipun  kredit perumuhaan yang disalurkan di Amerika Serikat sebagian besar tidak tergolong kredit subprime, akan tetapi jumlah kredit subprime sejak awal tahun 2000 meningkat dengan cepat. Menurut John Lonski chief economist Moody’s Investor Service.21 persen dari kredit perumahaan yang disalurkan dari  2004 sampai 2006 adalah kredit sumprime. Meningkat dari 9 persen dari  1996 sampai  2004. Pada 2006 jumlah subprime morgage adalah USD 600 milyar atau seperlima dari kredit perumahan di AS.

Berapa jenis kredit subprime yang tersedia di pasar antara lain adalah:

a.       interest only payment, jenis ini memberikan kemudahaan kepada debitur hanya membayar bunga pinjaman selama jangka waktu tertentu misalnya 5 s.d. 10 tahun;

b.      pay option, biasanya dengan suku bunga tidak tetap. Debitur diberi kemudahaan dalam membayar cicilan bulanan (misalnya membayar bunga saja, atau sebagian pokok pinjaman atau pembayaran minimal yang lebih rendah dari yang seharusnya dibayar berdasarkan persyaratan kredit biasa);

c.       hybrid, kredit yang diawalnya dengan suku bunga tetap yang kemudian dapat diubah menjadi bunga tidak tetap.

Jenis hibrid merupakan jenis subprime yang populer sejak 1990an. Jenis hibrid termasuk “kredit 2-28” yang menawarkan suku bunga tetap yang rendah selama dua tahun dan kemudian suku bunga mengambang (floating rate) sampai selesainya jangka waktu kredit yaitu 28 tahun. Tingkat suku bunga biasanya ditetapkan 5% di atas LIBOR (London interbank offered rate).

Manfaat yang pasti dari subprime kredit adalah meningkatnya prosentase kepemilikan rumah di AS. Hanya saja perlu diperhatikan dampak buruk yang ditimbulkanya bagi perekonomian apakah sebanding dengan hasil yang diperoleh.

               

C. Pembiayaan  Sekunder Perumahan

a. Mekanisme Pembiayaan

Sekuritisasi merupakan inovasi keuangan yang relatif baru di Indonesia. Sekuritisasi pertama dikembangkan di Amerika Serikat pada tahun 1970an dan meliputi pengelompokkan dan pengemasan ulang hipotik rumah untuk dijual kembali sebagai efek yang dapat diperjualbelikan oleh pemberi pinjaman. Produk sekuritisasi tersebut dikenal sebagai mortgage-backed securities (MBS).Setelah sukses diterapkan pada aset yang berupa hipotik rumah, kemudian model sekuritisasi aset ini terus berkembang ke sektor lainnya seperti perbankan hingga telekomunikasi seperti yang dilakukan oleh Telmex (Mexico) pada 1987 yang melakukan sekuritisasi atas tagihan telpon.

Teknik sekuritisasi kemudian diperkenalkan sebagai salah satu upaya pemerintah untuk menyediakan perumahan yang layak dan terjangkau bagi masyarakat adalah melalui Secondary Mortgage Facility atau SMF yaitu sekuritisasi yang dilakukan atas Kredit Perumahan Rakyat (KPR) oleh  Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan. Perusahaan yang berperan sebagai perantara (conduit) adalah perusahaan dengan status perseroan terbatas yang memiliki hak dan kewajiban terpisah dari hak dan kewajiban para pendiri termasuk para pemegang sahamnya.[4] Aset keuangan yang dapat dialihkan oleh bank dalam rangka sekuritisasi aset oleh SMF haruslah aset keuangan berupa piutang yang diperoleh dari penerbitan atau pemberian kredit pemilikan rumah termasuk hak agunan yang melekat padanya. KPR merupakan fasilitas kredit yang diberikan atau diterbitkan oleh kreditor asal untuk membeli rumah siap huni. Dengan kata lain,  sekuritisasi aset oleh SMF terbatas pada membeli piutang berupa  KPR sehingga   berbeda dengan sekuritisasi aset pada umumnya.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu produk perbankan yang paling populer untuk dijadikan sekuritisasi aset. KPR merupakan contoh sekuritisasi paling lengkap, karena mengandung risiko gagal bayar (default)  dan risiko pelunasan dini (prepayment).  Secara umum sekuritisasi aset dapat dilakukan  terhadap kredit yang  dapat terdiri dari setiap kredit atau tagihan yang timbul dari segala macam bentuk perjanjian pemberian kredit, termasuk surat berharga, dan berbagai macam tagihan yang timbul di kemudian hari dari aset keuangan lain yang setara.

Dalam praktiknya, SMF melibatkan beberapa pihak yaitu:

1.       Kreditor asal (originator), yaitu setiap bank atau lembaga keuangan yang mempunyai aset keuangan

2.      Penerbit (issuer), yaitu perusahaan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan atau SPV

3.       Pemodal

4.      Penata sekuritisasi

5.      Wali Amanat

6.      Administrator transaksi

7.      Custodian

Kreditur asal adalah  pihak yang mengalihkan aset keuangan kepada penerbit[5]. Fungsinya memberikan pinjaman dan pelayanan yang meliputi penagihan pembayaran dan berbagai tindakan yang diperlukan agar peminjam memenuhi kewajibannya dan hak-hak dari peminjam tersebut terlindungi sepanjang masa kontrak pinjam-meminjam tersebut[6].Penerbit adalah pihak yang melakukan penerbitan EBA. Penerbit dapat berbentuk  trust,  special purpose vehicle atau conduit.

Sedangkan trust merupakan lembaga dalam sistem Common Law yang memisahkan antara legal owner dengan beneficiary owner. Berdasarkan objeknya trust  terdiri atas 2 macam. Pertama, private trust, yaitu trust untuk kepentingan seseorang tertentu atau sekelompok orang. Kedua, public trust, yaitu trust untuk tujuan kepentingan umum, misalnya trust untuk kepentingan kemajuan pendidikan. Dalam transaksi di pasar modal lembaga trust banyak digunakan seperti dalam transaksi sekuritisasi, reksadana, dan penerbitan obligasi. Dalam transaksi ini trustee adalah  bank kustodian atau manajer investasi yang secara hukum merupakan pemilik efek-efek yang diperdagangkan. Sedangkan beneficiary  adalah investor sendiri.

Special Purpose Vehicle (SPV) merupakan  entitas hukum yang didirikan  oleh sebuah perusahaan (sponsor atau originator) dengan memindahkan sebagian asetnya  kepada SPV. SPV berbeda dengan anak perusahaan karena SVP  secara hukum terpisah  dengan  sponsornya baik dalam hal manajemen maupun kepemilikan. Sesuai dengan namanya SPV  dibentuk untuk tujuan khusus dan apabila tujuan tersebut telah tercapai maka SVP akan dibubarkan oleh pendirinya. SPV juga tidak diperbolehkan untuk memiliki karyawan atau mempunyai tanggung jawab kepada pihak ketiga. Oleh karena SPV tidak boleh memiliki pegawai, maka administrasi aset SPV harus sepenuhnya disubkontrakkan.

Sementara itu, conduit adalah lembaga yang secara khusus didirikan atau dibentuk dengan tujuan untuk membeli piutang dari berbagai institusi dan selanjutnya menjualnya kembali kepada investor, baik melalui public offering ataupun private placement. Secara umum, proses penjualan piutang oleh originator kepada conduit hampir sama dengan proses penjualan piutang kepada SPV. Perbedaannya adalah conduit dapat membeli piutang dari beberapa institusi yang berbeda, sedangkang SPV hanya dapat melakukan pembelian piutang dari satu institusi dan mensekuritisasinya secara langsung. Contoh dari conduit adalah Federal National Mortgage Association (FNMA) atau yang lebih dikenal dengan sebutan Fannie Mae. Fannie Mae merupakan conduit yang dibentuk oleh pihak swasta, meski pada kenyataannya lembaga ini merupakan perusahaan yang disponsori oleh pemerintah Amerika Serikat.

Jaminan yang digunakan dalam sekuritisasi aset melalui SMF adalah jaminan dalam bentuk hak tanggungan. Hak tanggungan sebagai suatu jaminan dengan hak kebendaan (jaminan kebendaan) merupakan  bentuk agunan yang mempergunakan objek hak atas tanah yang bersifat accesoir. Undang-undang Hak Tanggungan menetapkan bahwa  apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain maka hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. Beralihnya hak tanggungan tersebut  wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan. Beralihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan pada buku tanah hak tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

 

b. Peran Perbankan

Fungsi bank dalam sekuritisasi aset menurut peraturan Bank Indonesia Nomor 7/4/PBI/2005 adalah sebagai kreditur asal, penyedia kredit pendukung, penyedia fasilitas likuiditas, penyedia jasa, bank kustodian serta pemodal. Dalam peraturan tersebut diatur bahwa Bank yang melakukan fungsi sebagai kreditur asal (originator) baru dapat mengalihkan risiko atas eksposur aset keuangan yang dijualnya/dialihkan hanya apabila aset keuangan yang dialihkan kepada penerbit memenuhi kondisi jual putus. Selain itu, Bank Indonesia memberikan peraturan yang tegas, bahwa Bank sebagai kreditur asal hanya boleh melakukan pengalihan aset keuangan kepada penerbit di dalam negeri. Disamping sebagai kreditur asal bank juga dapat berfungsi sebagai penyedia kredit pendukung. Dalam fungsi ini bank dapat menyediakan fasilitas penanggung risiko pertama (first lost facility) maupun fasilitas penanggung risiko kedua (second lost facility). Adapun penyediaan kredit pendukung maksimum sebesar 10% dari nilai aset keuangan yang dialihkan apabila bank tersebut juga merupakan kreditur asal (originator).

Penyedia fasilitas likuiditas bank  dapat melakukan perjanjian untuk mengatasi masalah likuiditas penerbit maksimum 90 hari. Adapun jumlah fasilitas likuiditas yang dapat diberikan oleh bank yang juga bertindak sebagai kreditur asal (originator) adalah sebesar 10% dari nilai aset keuangan yang dialihkan. Sebagai penyedia jasa bank dapat pembelian kembali atas aset keuangan yang dialihkan. Pembelian kembali tersebut maksimal adalah 10% dari nilai aset keuangan yang dialihkan dan tidak digunakan untuk menghindari kerugian yang harus ditanggung oleh kreditur asal yang juga bertindak sebagai penyedia kredit pendukung. Bank yang bertindak sebagai kreditur asal atau penyedia jasa tidak dapat bertindak sebagai Bank Kustodian. Adapun fungsi Bank Kustodian diatur lebih lanjut dalam Undang-undang Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. Bank sebagai pemodal yang juga bertindak sebagai kreditor asal hanya dapat membeli efek beragun aset maksimum sebesar 10% dari nilai keuangan yang dialihkan.

Untuk menjalani fungsi tersebut bank harus memenuhi persyaratan:

a.       Tidak mengakibatkan rasio kewajiban penyediaan modal minimum bank lebih rendah dari ketentuan yang berlaku dan

b.      Melakukan fungsi tersebut sesuai dengan peraturan Bank Indonesia serta memperhatikan prinsip kehati-hatian.

Selanjutnya Pasal 2 ayat (1) Peraturan Bank Indonesia No. 7/4/PBI/2005 menetapkan bahwa aset keuangan yang dialihkan dalam rangka sekuritisasi Aset wajib berupa aset keuangan yang terdiri dari kredit, tagihan yang timbul dari surat berharga, tagihan yang timbul di kemudian hari (future receivables), dan aset keuangan lain yang setara.

Pembiayaan sekunder perumuhan dilakukan dengan cara pembelian kumpulan aset keuangan dari kreditur asal dan sekaligus penerbitan efek beragun aset. Kreditur asal adalah setiap bank atau lembaga keuangan yang mempunyai aset keuangan yaitu piutang yang diperoleh dari penerbitan KPR termasuk hak agunan yang melekat pada pemberian kredit tersebut. Efek beragun aset dapat berbentuk surat utang atau surat partisipasi. Keduanya dapat diterbitkan atas unjuk atau atas bawa. Surat partisipasi adalah bukti pemilikan secara proporsional atas kumpulan piutang yang dimiliki bersama oleh sejumlah pemodal yang diterbitkan oleh penerbit. Efek beragun aset harus diperingkat oleh perusahaan peringkat. Dana yang diperoleh dari pembelian kumpulan aset keuangan hanya dapat digunakan oleh kreditur asal untuk pemberian KPR.

Berkaitan dengan kegiatan dan proses sekuritisasi melalui SMF, dalam rangka memenuhi kebutuhan fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh masyarakat (KPR), ketentuan Pasal 8 ayat (1) Undang-undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, harus dijadikan pedoman untuk mencegah pemberian kredit dengan kualitas rendah. UU Perbankan menetapkan bahwa dalam pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitor untuk melunasi pembayaran atau mengembalikan pembiayaan sesuai dengan yang diperjanjikan. Hal ini mencerminkan “the five C’s of credit” dimana salah satunya adalah collateral (jaminan atau agunan) yang harus disediakan oleh debitor. Dengan ketentuan ini maka risiko sekuritisasi menjadi dapat diminimalkan karena hanya dilakukan terhadap kredit berisiko rendah.

 

C.   Pembiayaan Sekunder Perumhan yang Aman

a.    Safety and Soundness Regulation

Sekuritisasi adalah proses mengubah arus kas yang berasal dari kumpulan aset seperti kredit perumhaan menjadi surat utang yang dimaksudkan untuk membuat sistem keuangan lebih elastis (resilient).  Dengan sekuritisasi bank tidak perlu memegang kredit yang disalurkannya hingga jatuh tempo. Kredit tersebut dapat dijual sehingga risikonya tersebar keberbagai kelompok investor. Untuk itu mencapai maksud tersebut maka pasar sekuritisasi  perlu lebih transparan dan bertanggung jawab dan bank yang ikut berperan didalamnya  menerapkan prinsip kehati-hatian.

Jantung dari safety and soundness regulation memiliki empat komponen kunci yaitu persyaratan modal minimum untuk menjaga agar bank tetap solven. (b) pembatasan kegiatan usaha untuk mencegah pengambilan risiko berlebihan. (c) persyaratan kompetensi minimal bagi pengurus dan (d) kemampuan regulator menegakan peraturan.[7] Berkaitan dengan pembatasan kegiatan sekuritisasi yang melibatkan bank pertanyaan yang timbul adalah apakah kegiatan tersebut dapat diperbolehkan.  Secara logis peraturan tentang safety and soundness berimplikasi bahwa    kegiatan usaha yang boleh dilakukan bank hanya kegiatan usaha yang dapat diperiksa (examinable) dan dapat diawasi (supervisable). Yaitu kegiatan usaha yang  mampu dinilai risikonya oleh regulator sehingga  regulator dapat  menetapkan persyaratan modal dan menilai kompetensi pengurus bank untuk kegiatan usaha tersebut.

Oleh karena itu, bagi bank umum yang melakukan aktivitas sekuritisasi aset wajib menerapkan prinsip kehati-hatian. Aset keuangan yang dialihkan dalam rangka sekuritisasi aset wajib berupa aset keuangan yang terdiri dari kredit, tagihan yang timbul dari surat berharga, tagihan yang timbul di kemudian hari (future receivables) dan aset keuangan lain yang setara. Sekuritisasi aset wajib memenuhi kritiria; memiliki arus kas (cash flows), dimiliki dan dalam pengendalian kreditur asal; dan dapat dipindahtangankan dengan bebas kepada penerbit. Dalam sekuritisasi aset, bank dapat berfungsi sebagai kreditur asal, penyedia kredit pendukung, penyedia fasilitas likuiditas, penyedia jasa, bank kustodian dan pemodal.

Dalam kaitan pengaturan kegiatan sekuritisasi pengalaman the Fed melakukan bailout terhadap Bear Stearn, investment bank yang telah berusia 85 tahun dan pengalaman Bank of England memberikan bantuan keuangan kepada Northern Rock Bank serta pengalaman Jepang dari bangkrutnya Long-Term Credit Bank dan Nippon Credit Bank, dua bank besar yang terbukti merekayasa pembukuannya dan kasus Ishikawa Bank dan  masalah kredit macet dan kecurangan (fraud) [8] perlu dijadikan pengalaman dalam menyusun sistem pengawasan yang efektif. Pada saat Northern Rock bank mengalami kesulitan keuangan dan terjadi rush oleh nasabahnya, Bank of England (BOE) mengalami kesulitan dalam memberikan bantuan dalam kapasitasnya sebagai lender of last resort. Kesulitan tersebut terjadi karena BOE tidak memiliki informasi yang lengkap tentang kondisi keuangan northern rock. Informasi tentang kondisi keuangan Northern Rock dimiliki oleh Financial Services Authority (FSA), badan  pengawas bank dan lembaga keuangan non bank.  Bantuan keuangan darurat yang diberikan The Fed   untuk menyelamatkan Bear Stearn adalah yang pertama sejak 1930an. Pengalaman ketiga negara tersebut menunjukan bahwa disamping pentingnya pengaturan tentang prinsip kehati-hatian, kordinasi antara pengawas lembaga keuangan non bank dengan bank sentral dan lembaga apa yang tepat mengawasi bank,  berperan signifikan dalam mencegah  terjadi krisis yang melibatkan lembaga keuangan.

Dalam kaitannya dengan lembaga pengawas beberapa faktor di bawah dapat menjadi gagasan dalam menyusun suatu struktur kelembagaan badan pengawas yang efektif agar pengalaman yang terjadi di tiga negara di atas dapat dicegah. Pertama, badan tersebut harus memiliki reputasi baik. Kedua, bank sentral tetap membutuhkan akses atas informasi pengawasan bank agar mampu menjalankan tugasnya di bidang moneter dan lender of last resort. Paul Volker mantan Chairman Federal Reserve Bank mengatakan bahwa kebijakan moneter maupun keuangan tidak dapat dilakukan dengan baik apabila bank sentral kehilangan perannya dalam mengawasi kegiatan sektor perbankan. Ketiga, pembagian tugas antara bank sentral, lembaga pengawas lembaga keuangan non bank dan pemerintah harus tegas dan transparan. Terakhir, harus ada bentuk kerjasama formal yang mengatur masalah koordinasi dan sebaiknya bentuk kerjasama itu  diatur dalam undang-undang.

Masalah kordinasi menjadi penting karena secara konseptual telah terjadi   konvergensi kegiatan usaha antar lembaga keuangan. Konvergensi ini dimulai  sejak tahun 1960an. Pada periode itu, bank umum dan perusahaan sekuritas telah berusaha memperluas kegiatan usaha mereka, sehingga secara perlahan menghapuskan batas yang memisahkan kedua jenis lembaga ini. Dalam periode 1970an dan 1980an, industri perbankan mengalami perubahan sangat signifikan. Pertama, volatilitas nilai tukar dan suku bunga yang disertai dengan kegoncangan ekonomi dan peningkatan kompetisi dalam pasar keuangan telah membuat bisnis perbankan menjadi lebih berisiko. Kedua, persaingan tersebut muncul tidak saja dari sesama bank, tetapi juga muncul dari lembaga-lembaga keuangan lainnya. Inovasi teknologi telah memungkinkan perusahaan memperoleh pendanaan dari sumber sumber selain bank. Kedua kondisi ini ditambah dengan pembatasan kegiatan usaha bagi bank yaitu memisahkan kegiatan usaha antara commercial banking dengan investment menyebabkan pengurus bank terpaksa mengambil risiko lebih tinggi dalam upaya meningkatkan keuntungan bank. Situasi tidak menguntungkan ini memaksa regulator melunakan garis pemisah antara kegiatan commercial banking dan kegiatan investment banking. Pelunakan tersebut dilakukan dengan membolehkan bank umum melakukan kegiatan usaha di bidang sekuritas, dengan ketentuan kegiatan usaha tersebut  dilakukan oleh perusahaan terpisah dari konglomerasi bank. Alasan pelunakan tersebut adalah pada pendelegasian fungsi-fungsi tertentu dari suatu lembaga perantara keuangan  menurunkan biaya karena menghilangkan duplikasi fungsi sebagai pengumpul informasi sebelum memutuskan untuk membiayai dan memonitor debitur. Berdasarkan hal tersebut, diyakini bahwa suatu bank yang juga menawarkan jasa sekuritas dapat mengembangkan suatu hubungan yang luas langgeng perusahaan yang dibiayai. Peningkatan jumlah titik temu antara bank dan perusahaan mempermudah bank dalam mengumpulkan informasi tentang perusahaan tersebut dan menggunakannya untuk membiayai perusahaan dimaksud. Singkat kata, lebih sederhana bagi suatu bank untuk menilai suatu perusahaan yang akan diberikan pinjaman karena perusahaan tersebut pernah dijaminnya pada saat  go public

Dari sisi pengawasan kecenderungan universalisasi kegiatan usaha bank juga menimbulkan perdebatan tentang keharusan dilakukannya harmonisasi sistem pengawasan diantara lembaga pengawas bank dan pengawasan lembaga keuangan non bank. Di satu sisi,  membolehkan bank melakukan kegiatan usaha baru akan mengurangi risiko yang dihadapi bank melalui diversifikasi kegiatan usaha.  Di sisi lain,  membolehkan bank secara langsung melakukan kegiatan baru akan meningkatkan biaya yang berkaitan dengan pengawasan. Hal yang masih tetap menimbulkan pertanyaan besar khususnya adalah siapa yang menanggung beban tanggung jawab apabila suatu bank gagal karena kegiatan usahanya di pasar modal. Atau apabila kesulitan keuangan lembaga keuangan non bank membawa dampak pada bank atau dapat mengakibatkan seistemic failure. Untuk itu, dibutuhkan perluasan regulasi dan pengawasan untuk mencakup kegiatan baru tersebut. Dengan meluasnya kegiatan usaha yang dilakukan bank, semakin besar beban biaya pengaturan bagi bank dan pada  gilirannya semakin besar pula biaya untuk pengawasannya. Untuk mengatasi hal tersebut kordinasi antara  pengaturan dan pengawasan bank dan  perusahaan non bank adalah keniscayaan.

Masalah yang tak kalah pentingnya yang dihadapi industri perbankan adalah   lemahnya penerapan good corporate governance. Hal ini penting karena perkembangan  industri perbankan, globalisasi dan liberalisasi pasar keuangan telah mengakibatkan meningkatnya persaingan di antara bank-bank terutama dalam penghimpunan dan penanaman dana. Untuk itu, manajemen bank dituntut mempunyai keterampilan mengelola kekayaan, utang dan modal bank yang tercermin dalam neraca bank dengan baik. Suatu hal yang lebih mendasar dari keahlian dan keterampilan tersebut adalah adanya itikad baik. Artinya pengurus bank seharusnya adalah pihak yang menjunjung tinggi etika profesionalisme.

b. Peranan Perusahaan Pemeringkat

.Cepatnya pertumbuhan SMF terkait erat dengan peran perusahaan pemeringkat. Rating Agency merupakan pihak yang memberikan peringkat (rating) atas instrumen yang disekuritisasi menjadi instrumen investasi. Dengan kata lain, rating agency adalah pihak yang memberikan peringkat atas kualitas dari aset yang disekuritisasi.

Pada umumnya evaluasi meliputi :

1.       Portofolio Aset

        Analisa mengenai kualitas aset berdasarkan atas data empiris.

2.      Aspek Hukum

        Analisa terhadap pengalihan hak tagih atas aset berdasarkan “true asset sales” dan analisa hukum terhadap dokumen pendukung.

3.      Struktur Arus Kas

        Analisa specific risk pengembalian pembayaran dari underlying asset.

4.    Para Pihak

        Analisa terhadap kemampuan dan kredibilitas para pihak yaitu antara lain servicer, trustee dan credit enhancer.

Contoh rating agency adalah Moody’s, Standard & Poor (S&P), Fitch IBCA dan Duff & Phelps. Di Indonesia, lembaga pemeringkat hanya ada dua yaitu PT. Pemeringkat Efek Indonesia (Pefindo) yang berafiliasi dengan Standard & Poor dari Amerika Serikat dan PT. Kasnic Duff & Phelps Credit Rating Indonesia yang berafiliasi dengan Kasnic Duff & Phelps di Amerika Serikat.

 Standar & Poor. S&P  pada awalnya  (1860) adalah jurnalis finansial  yang menjual informasi tentang perusahaan tertentu  kepada investor di New York Stock Exchange. Pada masa itu,  1864-1864 pasar modal belum diatur. Henry Poor pendiri S&P adalah financial journalist. Saat ini S&P adalah unit bisnis dari McGraw-Hill suatu perusaahaan penerbit. [9] Di AS  secara hukum perusahaan pemeringkat  dilindungi oleh First Amendement of US Constitution sehingga belum pernah ada gugatan yang meminta pertanggung jawaban perusahaan pemeringkat  karena tidak akurat memberikan informasi yang dikabulkan oleh pengadilan. Di Amerika Serikat pemeringkat company tidak diregulasi secara ketat. Perusahaan pemeringkat  tidak boleh memiliki kaitan dengan perusahaan yang diperingkat dan diwajibkan  mengungkapkan  metode yang mereka pergunakan dalam melakukan pemeringkatan. Peranan utama dari perusahaan pemeringkat adalah mempertinggi transparansi dan efisiensi dengan cara menyediakan opini independenden tentang suatu perusahaan atau surat utang sehingga dapat menurunkan asimetric information antara investor dan perusahaan. Fungsi ini juga bermanfaat bagi pasar karena meningkatkan kepercayaan investor dan membantu perusahaan dalam memasarkan surat utang yang diterbitkannnya.

Pada umumnya suatu perusahaan akan di pemeringkat apabila terhadap negara asal perusahaan tersebut juga telah dilakukan pemeringkatan. Sovereign rating dilakukan atas permintaan negara yang bersangkutan. Peringkat perusahaan umumnya tidak akan lebih baik dibandingkan  pemeringkat yang dimiliki negara asal perusahaan tersebut Tingkatan peringkat yang diberikan oleh S&P adalah AAA, AA, A dan  BBB yang diklasifikasikan sebagai investment grade. Sedangkan BB. B, CCC, CC dan C diklasifikasikan sebagai non invenstment grade atau disebut juga dengan speculative atau junk. Untuk perusahaan yang mendapat pemeringkat AAA kemungkinan defaultnya adalah 1% dan perusahaan yang mendapat pemeringkat BB adalah 35%.[10] Untuk peringkat negara atau sovereign pemeringkat yang dijadikan bench mark adalah peringkat  local currency  dan peringkat foreign currency. Peringkat untuk local currency (kemampuan pemerintah membayar utang dalam mata uang lokal) dinilai lebih ketat karena berkaitan dengan disiplin pemerintah dalam mengendalikan inflasi. (mencetak uang). Untuk foreign currency yang dinilai adalah transfer risk (berkaitan dengan exchange control), convertibility risk dan devaluation risk. Dalam melakukan sovereign rating  faktor-faktor yang dijadikan bahan pertimbangan adalah:

·         Political Risk

·         Income and Economic Structure

·         Economic Growth Prospects

·         Fiscal Flexibility

·         General Government Debt Burden

·         Offshore and Contingent Liabilities

·         Monetary Stability

·         External Liquidity

·         Public Sector External Debt Burden

·         Private Sector External Debt Burden

 

Displin pasar tidak dapat bekerja dengan baik tanpa informasi. Dengan tersedianya informasi maka lender dapat menilai risiko yang diemban peminjam sehingga mereka dapat meminimalkan risiko yang dapat mempengaruhi neraca keuangannya. Pengawas bank harus mensyaratkan adanya keterbukaan secara dini kepada industri perbankan. Regulator harus mewajibkan penerbit surat berharga untuk mematuhi standar akuntasi dan audit dan melaporkan secara berkala kondisi keuangannya. Pemerintah juga perlu secara transparan menyediakan informasi yang akurat tentang kondisi keuangannya. Tanpa perlu diperdebatkan, meningkatkan iklim keterbukaan informasi akan memperkuat disiplin pasar dan mendorong diakdakannya kerja sama internasional untuk menyusun standar internasional merupakan agenda yang dapat meningkatkan disiplin pasar tersebut.[11]

Perusahaan pemeringkat mamainkan peranan penting dalam krisis sub-prime mortgage. S&P dan Fitch, dua preusan pemeringkat terkemuka, memberikan peringkat yang tinggi terhadap banyak sekuritas yang diterbitkan atas dasar kredit yang diragukan (questinable loan).  Dengan pemeringkat yang baik, sekuritas tersebut seolah seaman surat utang pemerintah AS (US Treasury Bond). Ini membuat pasar sekuritas tersebut menjadi booming.[12] Pada tahun 2000 Standard &Poor membuat keputusan yang misterius tentang pasar mortgage.  S&P mengatakan bahwa salah satu jenis mortgage yang melibatkan “piggy back” (peminjam sekaligus mengambil pinjaman kedua untuk membayar uang muka/down payment), tidak lebih mudah gagal bayar dibandingkan dengan  mortgage, piggy back segera menjadi bagian dari gerakan yang mentransformasi industri kredit perumahan di AS. Terjadi booming pada subprime mortgage yang didapat pembeli denganberkualitas kredit yang lemah.

Enam tahun kemudian, S&P mengubah pendapatnya tentang kredit yang melibatkan piggy back. Mereka berpendapat bahwa kredit tersebut jauh lebih mungkin untuk gagal bayar (default). Akan tetapi pada saat perubahan pendapat tersebut dibuat jenis kredit tersebut telah menjadi bagian penting dari  USD 1.1 triliun pasar subprime mortgage yang saat ini mengalami goncangan besar. Memang benar bahwa peminjam yang melunakan persyaratan kredit dan pembeli rumah yang ingin mencari kredit dengan persyaratan lunak serta bankir di wall street yang kemudian merubahnya menjadi seguritas, tetapi preusan pemeringkatlah yang mendorong terjadinya booming di pasar subprime mortgage.

Yang juga mendorong terjadinya booming adalah peran preusan pemeringkat yang tidak begitu dikenal yaitu kolaborasi yang mereka lakukan dibalik layar dengan preusan penjamin (underwriter) yang mengumbulkan seguritas tersebut. Preusan underwriter tidak hanya mengumpulkan (assemble) seguritas yang berasal dari kredit perumahaan dan  mengirimkannya lepada preusan pemeringkat untuk mendapatkan peringkat.  Mereka juga bekerja dengan perusahaan pemeringkat  ketiga mendisain surat utang atau seguritas lain untuk menjamin bahwa surat berharga tersebut mendapat peringkat yang cukup sehingga dapat dipasarkan. Pasar subprime merupakan pasar yang menguntungkan bagi preusan pemerintkan dibandingkan dengan kgiatan usa tradicional yang mereka lakukan yaitu memeringkat surat utang preusan. Preusan pemeringkat mendapat fee dua kali lipat bila memeringkat seguritas yang dijamin dengan kredit perumahaan. Fee yang besar ini selaras dengan kompliksitas pemeringkatan. Namur demikian, dengan berkolaborasi dengan underwriter, perusahaan pemeringkat dapat mempengaruhi banyak banyak seguritas yang akan diterbitkan.  

 

D.   Penutup

Sektor jasa keuangan merupakan  salah satu sektor dari sedikit sektor industri yang  menghadapi goncangan strategis (strategic turbulance) terutama pada dekade terakhir ini.  Industri keuangan menghadapai perubahan regulasi seiring dengan perkembangan teknologi, perubahan perilaku nasabah serta globalisasi yang berdampak pada perubahan struktur organisasi.  Pada waktu yang bersamaan, bagian terbesar industri keuangan telah semakin menyatu, terjadi pertautan antara peminjam dan yang meminjamkan, penerbit dan investor, risiko dan pengambil risiko.[13] Oleh karena itu, komponen utama setiap kajian struktural terhadap sistem perbankan dan keuangan adalah melihat kondisi saluran yang mengalirkan aset keuangan dari penabung kepada  pengguna akhir. Saluran ini melibatkan model alternatif dan kompetitif diantara perantara keuangan atau antara counterparties dalam transaksi keuangan baik domestik maupun internasional.

Lembaga keuangan non bank dan bank dapat bergabung dengan berbagai cara. Commercial bank dan investment bank dapat dilakukan oleh perusahaan yang sama demikian pula  commercial banking dan asuransi (dikenal dengan bacassurance atau allfinanz).[14] Sejumlah perusahaan asuransi juga sangat aktif dalam bisnis investmen bank. Seluruh jenis perusahaan mentargetkan asset management sebagai bisnis menjanjikan. Sebagai contoh Amerika Serikat yang menganut dual banking system yaitu national bank dan state bank dan memisahkan antara comercial bank dan investment bank mulai melunakkan dikotomi tersebut. Pembelian perusahaan broker-dealer oleh Bank of America pada tahun 1980an merupakan awal dilunakkannya pembatasan antara commercial banking dengan investmen banking. Sementara itu perusahaan asuransi juga mulai menawarkan produk seperti tabungan. Pemegang polis misalnya dapat menarik kembali premi yang dibayarnya sebesar prosentase tertentu sesuai dengan yang diperjanjikan. Sementara itu, masalah-masalah yang dihadapi industri perbankan dapat bebentuk  institusional maupun supervisi. Krisis perbankan terjadi  baik di Asia maupun di belahan dunia lain misalnya disebabkan karena lemahnya pengawasan. Lemahnya penegakan hukum, minimnya informasi tentang debitur merupakan andil yang tidak kalah besarnya dalam pencapaian tingkat kesehatan sistem keuangan dan perbankan.

                                                                                                                                                                                      Jakarta, Juli 2008 

 

 

Daftar Pustaka

Kaufman, Henry, “Financial Quakes”, The Wall Street Jounal,  16 Agustus 2007

Soros, George, The New Paradigm for Financial Markets The Credit Crisis of 2008 and What it Means, (New York: Public Affairs, 2008) 

Manurung, Adler Haymans Manurung dan Eko Surya Lesmana, Investasi Sekuritisasi Aset, (Jakarta: PT. Elex Media Komputindo, April 2007)

White, Lawrence J.  “Testimony of Lawrence J. White at the Hearing on “ILCs- A Review of Charter, Ownership, and Supervision Issues”,(Washington, DC:  AEI-Brooking Joint Center for Regulatory Studies, 2006)

 The Economist 30 Agustus 2003

Eichengreen, Barry Eichengreen, Toward a New International Financial Architecture A Practical Post-Asia Agenda, (Washington DC: Institute for International Economics, 1999)

Lucchetti, Aaron dan Serena Ng, “Credit and Blame: How Calls Made by  Firms Fed Subprime Mess Benign Loan View Created Bond, Increased Lending; Like Walking the Plank”, Wall Street Journal, 16 Agustus 2007

Walter, Ingo, Mergers and Acquisitions in Banking and Finance What Works, What Fails, and Why, (New York: Oxford University Press, 2004)  

Keputusan Menteri Keuangan No. 132/KMK/014/1998 tentang Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan

Peraturan Presiden No. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan              

Peraturan Bank Indonesia Tentang Prinsip Kehati-hatian Dalam Aktivitas Sekuritisasi Bagi Bank Umum, PBI No. 7/4/PBI/2005, LN No. 14 Tahun 2005, TLN 4473

 

 

Foot Note


[1]. Henry Kaufman, “Financial Quakes”, The Wall Street Jounal, 16 Agustus 2007, hal.14

[2]. George Soros, The New Paradigm for Financial Markets The Credit Crisis of 2008 and What it Means, (New York: Public Affairs, 2008), hal vii

[3]. FICO adalah  credit score yang dikembangkan oleh Fair Isaac Corporation yang banyak digunakan oleh pemberi kredit perumahan untuk menentukan risiko debitur

[4]. Keputusan Menteri Keuangan No. 132/KMK/014/1998 tentang Perusahaan Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan yang kemudian disempurnakan melalui Peraturan Presiden No. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan               

[5]. Bank Indonesia (1), Peraturan Bank Indonesia Tentang Prinsip Kehati-hatian Dalam Aktivitas Sekuritisasi Bagi Bank Umum, PBI No. 7/4/PBI/2005, LN No. 14 Tahun 2005, TLN 4473, ps. 1 angka 2.

 

[6]. Adler Haymans Manurung dan Eko Surya Lesmana, Investasi Sekuritisasi Aset, (Jakarta: PT. Elex Media Komputindo, April 2007), hal. 19 – 20.

 

[7]. Lawrence J. White, “Testimony of Lawrence J. White at the Hearing on “ILCs- A Review of Charter, Ownership, and Supervision Issues”,(Washington, DC:  AEI-Brooking Joint Center for Regulatory Studies, 2006), hal.4

[8]. The Economist 30 Agustus 2003

[9] Standard & Poor’s, Corporate Pemeringkats Criteria, 2002, hal. 3

[10] Ibid, hal.7

[11]. Barry Eichengreen, Toward a New International Financial Architecture A Practical Post-Asia Agenda, (WashinJantunggton DC: Institute for International Economics, 1999), hal.80

[12]. Aaron Lucchetti dan Serena Ng, “Credit and Blame: How Calls Made by Pemeringkat Firms Fed Subprime Mess Benign Loan View Created Bond, Increased Lending; Like Walking the Plank”, Wall Street Journal, 16 Agustus 2007, hal. 16

[13] Ingo Walter, Mergers and Acquisitions in Banking and Finance What Works, What Fails, and Why, (New York: Oxford University Press, 2004), hal. 3  

[14] Ibid, hal. 9

Tinggalkan sebuah Komentar »

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Blog di WordPress.com.
Entries dan komentar feeds.

%d blogger menyukai ini: